Emissions de CO2: les «quick wins» ont été atteints – et maintenant?
Un grand nombre d’investisseurs·euses ont déjà obtenu de premiers «quick wins» sur la trajectoire de réduction du CO2. Comment procéder à présent? Réponses d’Anna-Lena Burren, experte en durabilité chez Stratus, et de Christoph Lehmann, chef d’équipe Construction durable chez Basler & Hofmann.
Publication le 11 août 2026 Durée de lecture 8 minComment est-ce que les investisseurs·euses peuvent optimiser leur portefeuille immobilier en matière de durabilité et d’objectifs CO2?
Anna-Lena Burren: Dans le cadre de leur stratégie de durabilité pour leur parc immobilier, les investisseurs·euses ne devraient pas se concentrer exclusivement sur les objectifs en matière de CO2. Les facteurs liés à chaque bâtiment, tels que son état et sa sécurité, revêtent une importance tout aussi grande. Il s’agit donc de prendre en compte le cycle de vie des immeubles et de planifier les rénovations énergétiques de manière à ce qu’elles soient également rentables. Ainsi, l’ensemble du portefeuille immobilier peut être développé de manière durable.
Christoph Lehmann: Le calendrier de rénovation optimal pour les immeubles dépend bien sûr fortement de la situation initiale. Il faut donc toujours commencer par une analyse approfondie: Quels sont les besoins des propriétaires? Quelles sont les caractéristiques principales des immeubles? Quelle est leur situation actuelle? Quels sont les défis à relever? Ce n’est que sur cette base qu’il sera possible d’élaborer la solution adaptée en termes de durabilité et d’objectifs CO2.
Comment évaluer l’état actuel des biens immobiliers?
Christoph Lehmann: Plusieurs outils sont disponibles: par exemple, le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB), lorsque l’accent est principalement mis sur la consommation d’énergie, ou des évaluations plus complètes en matière de durabilité, conformément au standard «SNBS-Existant et exploitation». Celui-ci aborde de manière globale les trois dimensions de la durabilité: l’écologie, la justice sociale et la rentabilité. Cela permet d’élaborer une stratégie de rénovation qui prend en compte aussi bien des bâtiments individuels qu’un portefeuille immobilier dans son ensemble. Il ne s’agit pas seulement de la trajectoire de réduction du CO2 des biens immobiliers. Les mesures d’adaptation au changement climatique, par exemple, sont tout aussi importantes. A cet égard, les questions suivantes se posent notamment: Dans quelle mesure le bâtiment se réchauffe-t-il en été? Comment le refroidir? Quelles mesures peuvent être mises en œuvre pour favoriser la biodiversité et améliorer le microclimat?
Anna-Lena Burren: La décarbonation d’un portefeuille immobilier dépend toujours de la forme juridique de la propriété. Les investisseurs·euses publics, tels que les cantons ou les communes, ne fonctionnent pas de la même manière que les entreprises de droit privé à but lucratif.
En quoi leur approche est-elle différente?
Anna-Lena Burren: Le secteur public joue un rôle d’exemple, car il est légalement tenu de poursuivre des objectifs de durabilité. Il souhaite montrer à la population les progrès qu’il réalise dans la réduction des émissions de CO2 de son parc immobilier. Souvent, il encourage la mise en œuvre de mesures permettant de réduire considérablement les émissions de CO2, comme le remplacement des chauffages fossiles. De plus, il est davantage enclin à tester des solutions innovantes. Mais les investisseurs·euses à but lucratif doivent également rendre compte des progrès réalisés en matière d’objectifs de durabilité, tout en atteignant un rendement prédéfini.
Christoph Lehmann: Pour les entreprises axées sur la rentabilité, la minimisation des risques est souvent au cœur d’une gestion immobilière durable. Cela concerne par exemple les locaux de bureaux qui se réchauffent trop en été et sont donc plus difficiles à louer. Cela nuit également aux bâtiments dont les coûts d’exploitation sont élevés en raison d’une gestion inefficace des ressources ou reposant sur des énergies fossiles. De plus, la résilience face aux changements réglementaires, comme de nouvelles lois sur le climat, joue un rôle important. De tels risques peuvent, entre autres, compliquer considérablement l’accès aux capitaux.
Quels sont les avantages d’une stratégie de durabilité pour le rendement des biens immobiliers?
Christoph Lehmann: Les stratégies de durabilité permettent d’éviter ce que l’on appelle les «stranded assets»: elles permettent de réduire le risque de dommages matériels aux bâtiments dus à des phénomènes météorologiques extrêmes et d’améliorer la résilience face au réchauffement climatique. Il existe par ailleurs un cercle, certes encore restreint, d’acheteurs·euses et de locataires qui ne s’intéressent qu’aux biens immobiliers répondant à des normes élevées en matière de durabilité. Ce groupe de client·e·s a tendance à être prêt à payer des prix plus élevés. L’une des raisons pourrait être que, pour ce type d’immeubles, les charges d’exploitation sont faibles et ne varient pas beaucoup. Sur le marché financier, les immeubles répondant à des normes élevées en matière de durabilité bénéficient de meilleures conditions de financement. Cela réduit la charge d’intérêts et augmente directement le rendement des flux de trésorerie. Enfin, un portefeuille immobilier durable renforce l’image de marque auprès des client·e·s, des autorités et du grand public.
Quel est le principal défi auquel sont confronté·e·s les investisseurs·euses pour atteindre les objectifs fixés dans le cadre de la trajectoire de réduction du CO2 de leur parc immobilier?
Anna-Lena Burren: Parmi les principaux défis figurent les ressources financières et humaines nécessaires. Lorsque des équipes immobilières gèrent plusieurs immeubles en même temps, elles doivent définir des priorités pour les projets de rénovation et clarifier les responsabilités. En effet, le nombre de projets qu’elles peuvent mener de front est limité en raison de la charge de travail que cela implique. A cela s’ajoutent des procédures de planification et d’autorisation de plus en plus longues, ainsi que le risque de périodes de vacance prolongées en cas de rénovation. Il ne faut pas oublier non plus que les sociétés immobilières ont encore bien d’autres tâches à accomplir dans le cadre de leurs activités quotidiennes. C’est pourquoi il est important d’examiner la trajectoire de réduction du CO2 dans le contexte de ces autres enjeux.
Un grand nombre d’investisseurs·euses ont déjà réalisé les premiers «quick wins» en matière de réduction des émissions de CO2 au sein de leurs portefeuilles immobiliers. Comment leur faudrait-il désormais prioriser les mesures à prendre?
Anna-Lena Burren: Une fois les «low-hanging fruits» cueillis, il vaut la peine de rechercher des synergies. Bien souvent, des changements d’affectation d’immeubles ou d’autres travaux de construction sont de toute façon prévus. Dans de telles situations, il est particulièrement efficace de mettre en œuvre des mesures supplémentaires visant à décarboner le portefeuille immobilier. Un autre conseil: les optimisations énergétiques des processus d’exploitation permettent elles aussi souvent de réaliser d’importantes économies d’énergie et de réduire considérablement les émissions de CO2, sans nécessiter d’investissements importants.
Christoph Lehmann: Je vais vous donner un exemple de synergie: si une rénovation de toiture est prévue, c’est l’occasion idéale d’en renforcer l’isolation et de la végétaliser. Cela profite à la faune et à la flore et améliore le microclimat. Il s’agit donc de saisir les opportunités et de réagir avec souplesse à une situation. En théorie, on dit certes qu’il faut d’abord rénover l’enveloppe du bâtiment sur le plan énergétique afin de réduire la consommation d’énergie, puis moderniser les installations techniques du bâtiment. Dans la pratique, cependant, l’ordre est bien souvent différent, car, par exemple, un créneau est disponible pour raccorder des immeubles à un réseau de chauffage à distance.
Anna-Lena Burren: A cet égard, les mentalités et les priorités en matière de mesures ont évolué ces dernières années, notamment en raison des objectifs zéro émission nette de nombreux copropriétaires professionnels.
«Une fois les ‹low-hanging fruits› cueillis, il vaut la peine de rechercher des synergies.»
Anna-Lena Burren
Experte en durabilité chez Stratus
Solutions énergétiques - immobilier et industrie
Cela signifie-t-il que la planification à long terme a perdu de son importance?
Anna-Lena Burren: Non, pas du tout. Pour prendre des décisions judicieuses sur le plan économique, il est très utile de connaître, plusieurs années à l’avance, les besoins réels en matière de rénovation de chaque élément de construction ainsi que les moyens financiers nécessaires à cet effet. Les propriétaires savent ainsi quelles mesures devront être prises dans les années à venir et peuvent constituer les provisions correspondantes. Cette planification est affinée en permanence à mesure que de nouvelles données et informations sont disponibles ou que les délais et les coûts évoluent. Dans le même temps, il faut rester suffisamment souple pour pouvoir réagir à des événements imprévus.
On parle souvent aujourd’hui de planification de la rénovation basée sur des données. Comment cela fonctionne-t-il concrètement?
Anna-Lena Burren: Il existe différents outils permettant une gestion stratégique et fondée sur les données du portefeuille immobilier. Dans l’idéal, ils permettent une planification à long terme et indiquent, à l’aide d’un système de feux tricolores, quels bâtiments nécessiteront des travaux dans les années à venir. L’objectif est d’obtenir, à partir d’un minimum de données d’entrée, un maximum de résultats sous forme de conclusions – par exemple concernant les mesures à prendre, les coûts, les possibilités d’amélioration et leurs répercussions, ou encore les aspects liés à la durabilité.
Les copropriétaires doivent-ils avoir déjà collecté des données pour pouvoir utiliser un tel outil?
Anna-Lena Burren: Non. La collecte de données relatives au portefeuille immobilier commence généralement lors de la mise en service du logiciel. Chez Stratus, par exemple, quelques données de base suffisent, telles que l’adresse, l’année de construction, la valeur d’assurance et le type d’utilisation de chaque bâtiment. Ces données sont automatiquement complétées par d’autres informations pertinentes. Le logiciel détermine, par exemple, les conditions climatiques en fonction de l’emplacement. En effet, un bâtiment situé dans les Alpes doit répondre à d’autres exigences qu’un bâtiment situé en ville de Zurich.
Un grand nombre d’investisseurs·euses envisagent aujourd’hui d’intégrer des systèmes de stockage d’énergie dans la solution énergétique de leurs biens immobiliers. Quelles sont les options disponibles et dans quels cas sont-elles rentables?
Christoph Lehmann: Aujourd’hui, les stockages sur batterie jouent le rôle le plus important en complément d’une installation solaire. Ils augmentent la consommation propre de l’immeuble grâce à l’électricité solaire, et donc le rendement de l’installation solaire. Les stockages sur batterie présentent un intérêt économique, par exemple pour les entreprises commerciales dont les pics de consommation et les pics de production d’électricité ne coïncident pas dans le temps. Ici, le stockage sur batterie permet de réduire les pics journaliers de prélèvement d’électricité provenant du réseau et de réduire ainsi les coûts de l’énergie.
Un système de stockage sur batterie peut-il également être intéressant pour les complexes résidentiels?
Christoph Lehmann: Tout à fait. Cependant, dans le cas des immeubles d’habitation, le principal levier n’est généralement pas un stockage unique, mais la mise en réseau et la régulation intelligentes des systèmes: la coordination optimale entre l’installation solaire, le stockage sur batterie, la pompe à chaleur, les bornes de recharge pour voitures électriques et les autres gros consommateurs d’électricité du ménage.
Quel rôle jouent les accumulateurs thermiques dans le développement durable des portefeuilles immobiliers?
Christoph Lehmann: Les accumulateurs thermiques permettent de stocker l’énergie à un coût relativement faible, que ce soit à moyen terme ou de manière saisonnière. Cela les rend intéressants, mais un volume important est toutefois nécessaire. Il existe de nombreuses applications et exemples concrets. C’est notamment en combinaison avec des pompes à chaleur qu’il est possible d’obtenir des solutions économiquement intéressantes, car l’accumulateur thermique influe sur le besoin en électricité de la pompe à chaleur. Une solution simple et rentable consiste à faire fonctionner la pompe à chaleur en sens inverse en été afin de régénérer la sonde géothermique. Ainsi, la chaleur stockée dans le sol est à nouveau disponible en hiver. De plus, en Suisse, nous disposons encore d’importantes quantités de chaleur résiduelle estivale, provenant par exemple de processus industriels ou de machines frigorifiques, qui est aujourd’hui rejetée dans l’environnement sans être valorisée. Le potentiel des accumulateurs thermiques est donc loin d’être épuisé.
«Dans les immeubles d’habitation, le principal levier réside dans la coordination optimale entre l’installation solaire, le stockage sur batterie, la pompe à chaleur, les bornes de recharge électriques et les autres gros consommateurs d’électricité.»
Christoph Lehmann
Responsable Construction durable Basler & Hofmann
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