CO2-Absenkpfad von Immobilien: Quick Wins erreicht – und jetzt?
Viele Investoren haben auf dem CO₂-Absenkpfad ihrer Liegenschaften schon erste Quick Wins erzielt. Wie sollten sie nun weiter vorgehen? Antworten von Anna-Lena Burren, Expertin Nachhaltigkeit bei Stratus, und Christoph Lehmann, Teamleiter Nachhaltiges Bauen bei Basler & Hofmann.
Publiziert 11.08.2026 Lesedauer 8 minWie optimieren Investoren ihr Immobilienportfolio mit Blick auf Nachhaltigkeit und CO2-Ziele am besten?
Anna-Lena Burren: Bei der Nachhaltigkeitsstrategie für ihre Immobilien sollten Investoren den Fokus nicht ausschliesslich auf die CO2-Ziele richten. Ebenso wichtig sind Faktoren auf Ebene der einzelnen Gebäude, wie der bauliche Zustand und die Gebäudesicherheit. Es geht also darum, den Lebenszyklus der Liegenschaften zu betrachten und energetische Sanierungen so zu planen, dass sie auch wirtschaftlich sind. Auf diese Weise lässt sich das gesamte Immobilienportfolio nachhaltig weiterentwickeln.
Christoph Lehmann: Der optimale Sanierungsfahrplan für Liegenschaften hängt natürlich stark von der jeweiligen Ausgangslage ab. Deshalb steht am Anfang immer eine gründliche Analyse: Welche Bedürfnisse hat die Eigentümerschaft? Wie sehen die Eckdaten der Liegenschaften aus? In welchem Ist-Zustand befinden sie sich? Welche Herausforderungen bestehen? Erst auf dieser Grundlage kann die passende Lösung im Hinblick auf Nachhaltigkeit und CO2-Ziele entwickelt werden.
Wie lässt sich der Ist-Zustand von Immobilien erheben?
Christoph Lehmann: Es bieten sich verschiedene Instrumente an: zum Beispiel der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK), wenn primär der Energieverbrauch im Fokus steht, oder umfassendere Nachhaltigkeitsbewertungen gemäss dem Standard «SNBS-Bestand und Betrieb». Dieser betrachtet die drei Nachhaltigkeitsdimensionen Ökologie, soziale Gerechtigkeit und Wirtschaftlichkeit ganzheitlich. Daraus lässt sich eine Sanierungsstrategie entwickeln, die sowohl einzelne Gebäude als auch ein gesamtes Immobilienportfolio berücksichtigt. Dabei geht es nicht nur um den CO₂-Absenkpfad von Immobilien. Ebenso wichtig sind etwa Klimaanpassungsmassnahmen. Dazu stellen sich unter anderem folgende Fragen: Wie stark erwärmt sich das Gebäude im Sommer? Wie lässt es sich kühlen? Welche Beiträge für die Biodiversität und ein verbessertes Mikroklima sind möglich?
Anna-Lena Burren: Die Dekarbonisierung eines Immobilienportfolios hängt immer auch von der Rechtsform der Eigentümerschaft ab. Öffentliche Investoren wie Kantone oder Gemeinden agieren anders als gewinnorientierte, privatrechtliche Unternehmen.
Wie unterscheidet sich ihr Vorgehen?
Anna-Lena Burren: Die öffentliche Hand nimmt eine Vorbildfunktion ein, weil sie gesetzlich dazu verpflichtet ist, Nachhaltigkeitsziele zu verfolgen. Sie will der Bevölkerung aufzeigen, welche Fortschritte sie auf dem CO2-Absenkpfad ihrer Immobilien erzielt, und treibt oft Massnahmen voran, die viel CO2 einsparen – etwa den Ersatz fossiler Heizungen. Zudem ist sie eher bereit, innovative Lösungen auszuprobieren. Auch gewinnorientierte Investoren müssen in ihrer Berichterstattung Fortschritte bei den Nachhaltigkeitszielen ausweisen, aber gleichzeitig eine vorgegebene Rendite erreichen.
Christoph Lehmann: Bei renditeorientierten Unternehmen steht häufig auch die Risikominimierung im Zentrum eines nachhaltigen Immobilienmanagements. Das betrifft beispielsweise Büroflächen, die im Sommer zu stark aufheizen und sich dadurch schlechter vermieten lassen, oder Gebäude mit hohen Betriebskosten durch ineffizientes oder fossilbasiertes Ressourcenmanagement. Zudem spielt die Resilienz gegenüber regulatorischen Änderungen wie etwa neuen Klimagesetzen eine wichtige Rolle. Solche Risiken können unter anderem den Zugang zu Kapital massgeblich erschweren.
Welche Vorteile hat eine Nachhaltigkeitsstrategie für die Rendite von Immobilien?
Christoph Lehmann: Nachhaltigkeitsstrategien beugen sogenannten «Stranded Assets» vor: Sie können das Risiko physischer Schäden an Gebäuden infolge von Extremwetterereignissen senken und die Resilienz gegenüber der Klimaerwärmung erhöhen. Weiter gibt es einen – wenn auch noch kleinen – Kreis von Käufer*innen und Mieter*innen, die sich nur für Liegenschaften mit hohem Nachhaltigkeitsstandard interessieren. Diese Kund*innengruppe ist in der Tendenz bereit, höhere Preise zu zahlen. Mit ein Grund dürfte sein, dass bei solchen Liegenschaften die Betriebskosten niedrig ausfallen und nicht stark schwanken. Auf dem Finanzmarkt erhalten Liegenschaften mit hohem Nachhaltigkeitsstandard bessere Finanzierungskonditionen. Das senkt die Zinslast und erhöht direkt die Cashflow-Rendite. Und nicht zuletzt stärkt ein nachhaltiges Immobilienportfolio das Image bei Kund*innen, Behörden und der Öffentlichkeit.
Was ist die grösste Herausforderung der Investoren, um die Ziele auf dem CO2-Absenkpfad ihrer Immobilien zu erreichen?
Anna-Lena Burren: Zu den grössten Herausforderungen zählen die benötigten finanziellen und personellen Ressourcen. Betreuen Immobilienteams viele Liegenschaften gleichzeitig, sollten sie bei den Sanierungsprojekten Prioritäten setzen und die Zuständigkeiten klären. Denn die Zahl der Projekte, die sie parallel stemmen können, ist aufgrund des Aufwands limitiert. Hinzu kommen immer langwierigere Planungs- und Bewilligungsprozesse sowie das Risiko längerer Leerstände bei Sanierungen. Nicht zu vergessen: Immobiliengesellschaften haben in ihrem Tagesgeschäft noch viele andere Aufgaben zu erfüllen. Darum ist es wichtig, den CO₂-Absenkpfad im Kontext mit diesen weiteren Themen zu betrachten.
Viele Investoren haben bei ihren Immobilienportfolios bereits erste Quick Wins für die CO2-Einsparung realisiert. Wie sollten sie nun die weiteren Massnahmen priorisieren?
Anna-Lena Burren: Wenn die «Low-hanging Fruits» geerntet sind, lohnt es sich, nach Synergien zu suchen. Oft stehen ohnehin Umnutzungen von Liegenschaften oder andere bauliche Eingriffe an. In solchen Situationen lassen sich zusätzliche Massnahmen zur Dekarbonisierung des Immobilienportfolios besonders effizient umsetzen. Ein weiterer Tipp: Auch energetische Betriebsoptimierungen sparen häufig viel Energie und CO2 ein, ohne dass grosse Investitionen nötig sind.
Christoph Lehmann: Ich mache ein Beispiel zu den Synergien: Steht eine Dachsanierung an, bietet sich die Gelegenheit, das Dach auch gleich stärker zu dämmen und es zu begrünen. Dies kommt Fauna und Flora zugute und verbessert das Mikroklima. Es geht also darum, Chancen zu nutzen und flexibel auf eine Situation zu reagieren. Im Lehrbuch steht zwar: Zuerst die Gebäudehülle energetisch sanieren, um den Energieverbrauch zu senken, dann die Gebäudetechnik erneuern. In der Praxis ergibt sich aber oft eine andere Reihenfolge, weil sich zum Beispiel ein Zeitfenster öffnet, um Liegenschaften an ein Fernwärmenetz anzuschliessen.
Anna-Lena Burren: Hier haben sich das Mindset und die Priorisierung von Massnahmen in den letzten Jahren geändert – auch wegen der Netto-Null-Ziele vieler professioneller Eigentümerschaften.
«Wenn die ‹Low-hanging Fruits› geerntet sind, lohnt es sich, nach Synergien zu suchen.»
Anna-Lena Burren
Expertin Nachhaltigkeit bei Stratus
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Bedeutet das, dass die langfristige Planung weniger wichtig geworden ist?
Anna-Lena Burren: Nein. Um wirtschaftlich sinnvolle Entscheidungen zu treffen, ist es sehr hilfreich, den tatsächlichen Instandsetzungsbedarf der einzelnen Bauteile und die dafür erforderlichen finanziellen Mittel bereits Jahre im Voraus zu kennen. Eigentümer*innen wissen dadurch, welche Massnahmen in den nächsten Jahren anstehen und können entsprechende Rückstellungen bilden. Diese Planung wird laufend verfeinert, wenn neue Daten und Erkenntnisse vorliegen oder sich Zeitpläne und Kosten verändern. Gleichzeitig gilt es, flexibel genug zu bleiben, um auf unerwartete Ereignisse reagieren zu können.
Heute ist oft von einer datenbasierten Sanierungsplanung die Rede. Wie funktioniert diese in der Praxis?
Anna-Lena Burren: Für das strategische, datenbasierte Immobilienportfolio-Management gibt es verschiedene Tools. Im besten Fall ermöglichen sie eine langfristige Planung und zeigen mithilfe eines Ampelsystems auf, bei welchen Gebäuden in den nächsten Jahren Handlungsbedarf besteht. Das Ziel ist es, mit möglichst wenigen Eingangsdaten möglichst viel Output in Form von Erkenntnissen zu erhalten – etwa zu Handlungsbedarf, Kosten, Verbesserungspotenzialen und deren Auswirkungen oder zu Nachhaltigkeitsaspekten.
Muss die Eigentümerschaft vorher schon Daten erhoben haben, um mit einem solchen Tool arbeiten zu können?
Anna-Lena Burren: Nein. Die Datenerhebung zum Immobilienportfolio beginnt in der Regel mit dem Einsatz der Software. Bei Stratus zum Beispiel reichen wenige Stammdaten aus, etwa Adresse, Baujahr, Versicherungswert und Nutzungsform jedes Gebäudes. Diese Angaben werden automatisch mit weiteren relevanten Informationen ergänzt. Die Software leitet vom Standort beispielsweise die klimatischen Bedingungen ab. Denn ein Gebäude in den Alpen hat andere Anforderungen als eines in der Stadt Zürich.
Viele Investoren denken heute darüber nach, in die Energielösung ihrer Liegenschaften auch Energiespeicher zu integrieren. Welche Optionen gibt es und wann sind diese wirtschaftlich sinnvoll?
Christoph Lehmann: Die wichtigste Rolle spielen heute Batteriespeicher als Ergänzung zu einer Solaranlage. Sie erhöhen den Eigenverbrauch der Liegenschaft mit Solarstrom und damit die Rendite der Solaranlage. Wirtschaftlich interessant sind Batteriespeicher etwa für Gewerbebetriebe, bei denen der grösste Leistungsbedarf und der Peak der eigenen Stromproduktion zeitlich nicht zusammenfallen. Hier dient der Batteriespeicher dazu, Tagesspitzen beim Strombezug aus dem Netz zu brechen und so die Energiekosten zu senken.
Kann sich ein Batteriespeicher auch für Wohnüberbauungen lohnen?
Christoph Lehmann: Ja. Der grösste Hebel bei Wohnhäusern ist aber meist nicht ein einzelner Speicher, sondern die intelligente Vernetzung und Steuerung der Systeme: das optimale Zusammenspiel von Solaranlage, Batteriespeicher, Wärmepumpe, Ladestationen für Elektroautos und anderen grossen Stromverbrauchern im Haushalt.
Welche Rolle spielen Wärmespeicher bei der nachhaltigen Entwicklung von Immobilienportfolios?
Christoph Lehmann: Mit Wärmespeichern kann Energie relativ preiswert mittelfristig bis saisonal gespeichert werden. Das macht sie interessant. Benötigt wird dafür allerdings ein grosses Volumen. Es gibt vielfältige Anwendungen und Praxisbeispiele. Insbesondere in Kombination mit Wärmepumpen sind wirtschaftlich attraktive Lösungen möglich, da der Wärmespeicher Einfluss auf den Strombedarf der Wärmepumpe nimmt. Eine einfache und wirtschaftliche Variante ist es, die Wärmepumpe im Sommer umgekehrt zu betreiben und dadurch die Erdsonde zu regenerieren. So steht die ins Erdreich geleitete Wärme im Winter wieder zur Verfügung. Darüber hinaus haben wir in der Schweiz immer noch grosse Mengen an sommerlicher Abwärme, zum Beispiel aus industriellen Prozessen oder von Kältemaschinen, die heute ungenutzt an die Umgebung abgegeben wird. Das Potenzial für Wärmespeicher ist also bei Weitem nicht ausgeschöpft.
«Der grösste Hebel bei Wohnhäusern ist das optimale Zusammenspiel von Solaranlage, Batteriespeicher, Wärmepumpe, E-Ladestationen und anderen grossen Stromverbrauchern.»
Christoph Lehmann
Teamleiter Nachhaltiges Bauen bei Basler & Hofmann
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