«Les compétences en matière d’énergie contribuent aux objectifs de durabilité»

1,7 million de biens immobiliers, soit près de 80% des bâtiments suisses, nécessitent aujourd’hui une rénovation énergétique. Avec le taux de rénovation actuel de 0,9%, il faudrait 100 ans pour tous les rénover. Et une grande partie de ces bâtiments est déjà obsolète. À quels cycles de rénovation pensez-vous?

Nous faisons la distinction entre la maintenance, la remise en état et la rénovation. Les maintenances sont des réparations et des mesures mineures. La remise en état comprend des impenses cycliques visant à rétablir la sécurité et l’usage d’un logement ou d’un bâtiment, par exemple en remplaçant les fenêtres ou un chauffe-eau. La rénovation se fait ensuite dans le cadre des grands cycles, soit par une rénovation complète du bâtiment, soit, si cela est inévitable, par une démolition et la construction d’un bâtiment de remplacement. Pour les rénovations importantes, ce cycle dure entre 30 à 35 ans et dépend de différents facteurs.

De quels facteurs dépend ce cycle de rénovation?

De très nombreux facteurs. Quels sont les matériaux de construction utilisés? Quelle est leur qualité? Nécessitent-ils beaucoup ou peu d’entretien? Quelle est leur durée de vie? Était-ce une construction entièrement nouvelle? Les besoins ont-ils évolué? Comment s’est-on occupé de la maintenance et de la remise en état du bien immobilier? Dans le fond, c’est un peu comme une voiture: si on ne la fait jamais réviser pendant des années et qu’en plus on n’en prend pas soin, on risque d’être confronté plus tôt à une réparation importante.

Pourquoi le taux de rénovation est-il si bas en Suisse? Où faudrait-il accélérer pour progresser en matière d’énergie?

Les raisons qui freinent les avancées sont nombreuses. De nombreux aspects concernent le niveau politique, législatif et administratif, de sorte que l’incitation est trop faible et les risques trop importants pour les propriétaires, les investisseurs·euses ou les promoteurs·trices immobiliers·ières. L’un des thèmes est la protection du patrimoine. Cette dernière est assurément un aspect très important, mais elle va parfois un peu loin dans les détails. Par conséquent, beaucoup préfèrent ne pas s’engager dans de tels projets de construction. À cela s’ajoutent de longues procédures d’autorisation avec toute la thématique des oppositions ou des prescriptions légales qui diffèrent d’un canton à l’autre. De plus, la hausse actuelle des coûts de construction et de financement a un impact considérable sur les thèmes de la durabilité.
Et puis, il y a la question sociale: qu’advient-il de tous les immeubles qui ont été rénovés? Les loyers seront-ils encore abordables après? Qu’adviendra-t-il des locataires qui y vivent aujourd’hui? Il faut à tout prix éviter une éviction complète. Cela ne correspond pas à la durabilité sociale. Ce sujet doit donc également être pris en considération. Le défi est le suivant: plus un projet est grand et complexe, plus il faut impliquer les parties prenantes, y compris le public.

Le fait d’impliquer les parties prenantes conduit-il à une amélioration de la qualité?

Absolument. Les processus dits participatifs fournissent des idées importantes. En fin de compte, un produit doit convenir à la clientèle. Dans le domaine de l’immobilier, ce sont les personnes qui vivent dans les immeubles.

Sur quels objectifs de durabilité orientez-vous vos projets?

Il y a trois objectifs de durabilité sur lesquels on peut s’orienter: la durabilité économique, la durabilité écologique et la durabilité sociale. Par définition, on ne peut atteindre une durabilité pérenne que si ces trois objectifs sont pris en compte de manière égale – en théorie. Cela donne certaines directives aux promoteurs·trices immobiliers·ières. Il est toutefois important de mentionner que l’on peut mettre en œuvre beaucoup de choses, mais jamais tout à la fois. Ainsi, la durabilité écologique met l’accent sur la réduction de l’énergie grise et des émissions de CO₂. D’un point de vue économique, c’est le soin apporté à la gestion des coûts de construction, mais aussi le peu d’entretien que nécessitent les éléments de construction. D’un point de vue social, les loyers abordables sont un sujet majeur. Selon l’orientation choisie, il y a bien sûr certains conflits d’objectifs, de sorte que la construction écologiquement durable, par exemple, dépasse considérablement les coûts visés. Les promoteurs·trices immobiliers·ières ont d’autant plus besoin d’une vision claire du projet, intégrée dans la stratégie du projet, dans le business plan et dans le cahier des charges. De nombreuses informations à ce sujet sont souvent déjà données par les entreprises et leurs responsables de la durabilité. Les promoteurs·trices immobiliers·ières doivent toutefois avoir le courage de donner des impulsions, par exemple pour la végétalisation des façades. Nous devons davantage penser dans cette direction, même s’il y a toujours cent raisons de ne pas le faire.

Un contracteur aide-t-il à atteindre ces objectifs de durabilité?

Moins on possède de savoir-faire soi-même, plus cela vaut la peine de faire appel à un contracteur, comme justement Energie 360° avec ses compétences en matière d’énergie. Celles-ci contribuent assurément de manière significative aux objectifs de durabilité écologique et économique.

Quel·le·s autres partenaires sont important·e·s pour vous afin d’atteindre ces objectifs?

Beaucoup. Pour moi, les architectes sont essentiel·le·s, car ils posent la première pierre de nombreuses choses et sont les véritables créateurs·trices.
D’autres partenaires important·e·s sont par exemple les ingénieur·e·s civil·e·s, les responsables qualité, les conseillers·ères en durabilité, les planificateurs·trices CVCS, les ingénieur·e·s électricien·ne·s, les architectes paysagistes et les planificateurs·trices des coûts. Dans le cadre d’une procédure participative, il peut être judicieux de faire appel à des sociologues.
Pour l’ensemble de ces partenaires, y compris le contracteur, ma devise est la suivante: plus on les fait intervenir tôt, mieux c’est, afin de pouvoir ensuite travailler dans un modèle de partenariat. Et de préférence aussi à l’échelle de la parcelle, par exemple avec un RCP (regroupement dans le cadre de la consommation propre). Ce n’est pas en pensant «chacun pour soi» que nous atteindrons les objectifs de durabilité. En fin de compte, il s’agit d’une promotion immobilière durable intégrale.
 

Que pensez-vous de la méthode «open book»?

L’approche «open book», c’est-à-dire la publication de toutes les informations relatives aux coûts, apporte énormément. Avec elle, on empêche la méfiance en faisant la lumière sur certains points obscurs. Les gens se penchent sur les différents sujets, voient les chiffres qui se cachent derrière et comprennent de quoi il s’agit. En particulier, on a dès le début une certitude quant aux coûts et on évite ainsi des coûts de replanification importants ou des doublons dans la planification.

Les questions de durabilité ont-elles une influence sur le taux d’actualisation?

Le taux d’actualisation se compose de plusieurs facteurs. Pour simplifier, on prend le taux d’intérêt de base et on applique à ce taux des majorations et des déductions, par exemple en fonction de la situation, des frais de gestion, du risque de vacance ou d’autres risques liés au projet. Depuis quelque temps, de plus en plus de thèmes liés à la durabilité font également leur entrée dans les pratiques d’évaluation, ce qui entraîne des déductions lors de la mise en œuvre de la durabilité. Des majorations sont appliquées si la durabilité n’est pas mise en œuvre. Si l’on installe par exemple encore aujourd’hui un chauffage non renouvelable, cela a également un impact sur le taux d’actualisation. La réponse est donc claire: oui, les questions de durabilité ont une influence sur le taux d’actualisation.

Un horizon de planification de 35 ans est extrêmement long. Qui sait ce dont nous aurons besoin d’ici là?

C’est vrai. Pensons seulement à l’ infrastructure de recharge: qui sait à quoi elle ressemblera dans 35 ans? Et pourtant, nous devons prendre de telles décisions, ce qui est extrêmement difficile. Je pense que l’ensemble des promoteurs·trices immobiliers·ières ont une très grande responsabilité vis-à-vis du public. Chaque décision qu’ils prennent a un impact direct sur le projet immobilier, sur l’environnement et sur la société.

Jetons un regard vers l’avenir: à quoi ressemblera un parking souterrain en 2040 et comment sera-t-il utilisé?

Cette question me fait penser à ce que disait un chargé de cours sur la planification duale: imaginez que nous construisions un parking souterrain avec une place de stationnement par appartement. Que se passera-t-il si nous n’en avons plus besoin dans 30 ans? Que fera-t-on de tous ces parkings souterrains? Je trouve que c’est une très bonne approche. Peut-être que la tendance sociale qui consiste à ne plus posséder de voiture s’imposera effectivement.
Mais partons du scénario où les voitures électriques s’imposeront: les investisseurs·euses planifieront de manière à ce que l’aménagement de base pour l’électromobilité soit présent à 100% ou que l’on puisse au moins l’installer ultérieurement. Ainsi, en 2040, tout le monde rechargera probablement sa voiture dans un parking souterrain. Je pense également que toute la technologie liée à la recharge des voitures électriques, y compris le stockage des batteries, va encore s’améliorer considérablement. Peut-être que les futurs parkings souterrains seront plus petits parce qu’on verra apparaître des concepts de parking innovants et finançables qui permettront de gagner de la place.
Quoi qu’il en soit, je pense que les comportements changeront et que chacun·e d’entre nous ne possédera plus sa propre voiture.

Et à quoi ressemblera l’approvisionnement en chaleur et en énergie en 2040?

C’est une question tout aussi difficile. Qui sait ce qui s’imposera? Je pense et j’espère que les concepts deviendront de plus en plus sophistiqués. Actuellement, la recharge bidirectionnelle est intéressante, car les voitures électriques permettent le stockage d’électricité. Imaginez que vous ayez un parking souterrain rempli de voitures qui vous servent de batterie sur laquelle le ménage peut puiser, peut-être même pour le système de chauffage. Sur le plan de la réglementation, il y a certainement encore des choses à faire dans ce domaine. Les technologies s’améliorent toutefois de plus en plus, de sorte que de telles solutions seront également rentables sur le plan financier.
D’une manière générale, j’ai bon espoir qu’en 2040, nous planifierons beaucoup plus au-delà des limites des parcelles, et que l’ensemble des personnes participantes regarderont aussi autour d’elles et réfléchiront à la manière dont nous influençons les choses. Comme je l’ai dit, en tant que promoteur·trice immobilier·ière, on a une responsabilité et on doit l’assumer, car la planification et le développement sont les phases les plus importantes pour atteindre des objectifs de durabilité avec un projet intéressant qui apporte quelque chose à la société. C’est pourquoi, pour moi, la promotion immobilière n’est plus un simple travail depuis longtemps; c’est une passion qui a du sens.